Участки без подряда: макро- и микро-факторы, влияющие на цену. В центре внимания – коммуникации и статус земли. Чем опасна дешевизна и привлекателен «неликвид»

Лето – удобное время для покупки участков без подряда. Сезон это «пиковый», и цены держатся на высоком уровне. Однако покупателю хорошо видны достоинства и недостатки товара, риск купить «неликвид» снижается. В то же время идеального продукта не бывает. Иные покупатели ради экономии могут согласиться купить участок с каким-нибудь «брачком», который при некоторых усилиях можно превратить в преимущество. Но для этого надо знать, что покупать и ориентироваться в секретах ценообразования на земельные наделы.

Журнал www.metrinfo.ru недавно писал об особенностях сезонной покупки (см. статью «Участки без подряда: преимущества летней покупки перед зимней. Риски минимальны. На какие скидки можно рассчитывать сейчас») и обещал рассказать о других критериях, от которых зависит стоимость земли. Выполняем наше обещание.

Факторы влияния: география
Цены на участки без подряда, прежде всего, зависят от удаленности от МКАД. Так что если ваш бюджет ограничен, то придется забираться подальше. «Дешевым может быть участок только на значительном удалении от Москвы - более 70 км», - говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию ООО «Абсолют менеджмент».

Значение имеют и направление, и экологичность: «Самым дорогим традиционно остается запад. Помимо «Рублевки», это Новорижское, Киевское, Можайское, Ленинградское шоссе. Высоко ценятся северные направления - Ярославское и Дмитровское. Становятся популярнее и южные магистрали: Калужское, Симферопольское и Каширское шоссе. А минимальная стоимость участков «при прочих равных» на восточном и юго-восточном направлениях: Горьковском или Рязанском шоссе», - рассказывает Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра».

Также стоимость земли зависит от транспортной доступности, местоположения поселка и его видовых характеристик: «Для покупателей важны незагруженность трассы, наличие в шаговой доступности водоема или лесных массивов, железнодорожной станции и автобусной остановки, но в то же время удаленность от оживленных магистралей», - утверждает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». «В пример можно привести земли вблизи строящейся скоростной магистрали Москва - Петербург. Это очень существенный фактор ожидаемого роста стоимости участков на Ленинградском направлении», - говорит Наталья Белова, руководитель офиса «Варшавский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость».

Цены и коммуникации
Важный аспект, - набор коммуникаций. «Наименьшая цена устанавливается на участки без коммуникаций», - сообщает Игорь Будинов, директор по маркетингу КП «Долина Имений». «Чем набор коммуникаций полнее, тем участок дороже, и бОльшую часть цены составляют «мокрые сети» (водопровод и канализация) и газ. Кроме того, цена тем выше, чем больше мощность электрической сети, выделенная на одно домовладение, - рассказывает Анна Шишкина (Абсолют менеджмент). – А еще существенный фактор - внутрипоселковые дороги. Асфальтовое покрытие дорог добавляет в затраты девелопера 300-600 долларов США в расчете на сотку».

С коммуникациями надо быть особенно внимательными. Во-первых, довольно часто более дешевые участки обеспечены только электричеством, а решать вопрос с газификацией, водоснабжением и канализацией предлагается индивидуально, а это немалые затраты, которые обычно перекрывают разницу в стоимости. Во-вторых, коммуникации могут быть в полном объеме, но в рекламных листовках указываются привлекательные цены, не учитывающие их стоимости, и на деле оказывается, что участок стоит в 2-3 раза дороже. А в-третьих, бойтесь недорогих участков без подряда, где еще нет коммуникаций, а есть только обещания, что они обязательно будут в ближайшее время. «К сожалению, были случаи, когда недобросовестный застройщик продавал нарезанную землю под видом участка без подряда, а потом исчезал с полученными деньгами. А покупатель оставался с землей, но без коммуникационных сетей», - рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Чем опасна дешевизна
Проблемы с купленным участком могут быть и в случае несоответствующего вида разрешенного использования земли, на которой он находится. Известно, что строить можно только на землях, предназначенных для индивидуального жилищного или дачного строительства. «Большая же часть земли (около 99%), продаваемой сегодня, была когда-то сельскохозяйственной, и перевод участков в несельскохозяйственные часто спорен. Например, владелец земли мог не подать документы на преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли, либо могла быть нарушена процедура перевода, например, не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота. Известны случаи оспаривания правомерности скупки сельхозпаев, потому что она происходила с использованием рейдерских методов. Возможны сотни моментов, которые могут повлиять на правовой статус земли, и разобраться с ними может только юрист, специализирующийся на земельных вопросах», - говорит Владимир Яхонтов.

Цены и инфраструктура
Еще один фактор, влияющий на стоимость участков без подряда, на который указывает Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект», - инфраструктура проекта. Чем больше в поселке планируется социальных и развлекательных объектов, тем выше цены. А Анна Шишкина (Абсолют менеджмент) к факторам, влияющим на стоимость земли, добавляет размер поселков. Есть постоянные затраты, распределяющиеся на домовладения, и чем их меньше, тем выше стоимость отдельного участка.

Микро-факторы
Все вышеуказанные критерии – это так сказать «макро-факторы», а есть еще «микро-факторы», от которых зависит стоимость каждого конкретного участка в поселке. На цену влияют площадь, конфигурация, ландшафтные, видовые и геодезические характеристики, местоположение. «Дешевле стоят участки при въезде (это, как правило, первая очередь застройки). Земля в средней зоне на 10-15% дороже, а например, участки, располагающиеся на берегу водоема или рядом с лесом, стоят, как правило, на 30-50% больше аналогичных участков в центре поселка», - рассказывает Игорь Будинов (КП «Долина Имений»).

В последнем случае разница может составлять и 100-200%, особенно если участок не просто находится рядом с водой, а имеет выход к водоему. «Например, в нашем коттеджном поселке Эра, расположенном на Волге, участки с собственным выходом к реке стоят около 170 тыс. руб. за сотку, а в глубине поселка - около 60 тыс. руб. за сотку. Разница вполне объективна, ведь в первом случае можно соорудить причал или баню на воде», - говорит Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи». Дорого обходятся и залесенные участки (т.е. с расположенными на них лесными деревьями): как утверждает Анна Шишкина (Абсолют менеджмент), они на 15-25% выше средней стоимости участка в поселке. Это связано и со сложностью проведения работ на залесенных участках, и с повышенным спросом на подобные наделы, особенно внушительной площади.

А вот наделы, которые находятся по соседству с другими населенными пунктами, с неудобными для застройки и организации сада и огорода рельефом и/или формой, например, с сильно выраженными неровностями, заболоченные или в виде треугольника, как отмечает Юлия Севериненко (ЗемАктив), считаются неликвидом и стоят значительно дешевле.

По данным «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2010 - 2011 годы», которое провел аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости», средняя цена участков без подряда к нынешнему лету составила 3,75 млн руб. За эту сумму покупатель получает около 17,5 соток земли – это средний размер участков без подряда, представленных сегодня на рынке.

Стадия поселка: готовность - выше, цены - тоже Цена зависит от готовности всего поселка. «Готовность» означает, что коммуникации к поселку подведены (разводить по участкам их можно позднее), есть удобные подъездных пути к наделу и какая-то инфраструктура имеется. «Таким образом, самая низкая цена за сотку - на начальной стадии освоения земельного массива», – говорит Антон Корниенко, коммерческий директор ООО «Земли Московии». «В зависимости от степени готовности проекта цена может возрастать до 30%», - уверяет Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP Development. По мнению же Валерия Мищенко, председателя Совета директоров Kaskad Family), с начала реализации поселка до его практической готовности стоимость участков может увеличиваться даже в два раза.

«Если же рассматривать более детально, то обычно возведение забора, офиса продаж и завершенное межевание прибавляют к стартовой стоимости примерно 5%, дороги и внутриплощадочные коммуникационные сети – еще 5%, внешние сети - 10%, и наконец, начало застройки – примерно 5% к стоимости», - рассказывает Алексей Гусев (Загородный Проект).

Таким образом, в финансовом плане выгоднее всего покупать землю без подряда на самом начальном этапе освоения поселка. Но только обязательно надо помнить, что это сопряжено с рисками. «Например, девелопер может не соблюсти сроки подведения коммуникаций, скажем, в случае низких темпов продаж. А если приобретается участок в уже готовом поселке, покупатель гарантировано не столкнется с долгостроем», - рассуждает Дмитрий Гордов (Интегра).

Менее рисково покупать участок, когда в поселке уже появились дороги, внешний забор и въездная группа с охраной. «Ведь если такие инвестиции девелопером уже сделаны, вероятность развития проекта очень велика», - уверяет Алексей Кудрявцев (Волжские дачи). Еще меньше риск, если коммуникаций пока нет на участке, но они уже есть в поселке. «Правда, в этом случае следует обратить внимание на фактическое наличие газа и воды в трубе и электричества в проводах, - советует Игорь Будников (КП «Долина Имений»), - а подтверждением могут служить акты ввода соответствующих сетей в эксплуатацию».

Желая совершить оптимальную сделку, надо четко понимать и собственные планы по застройке. «Если планируется быстрое строительство и заселение в максимально сжатые сроки, то вариант приобретения участка на начальном этапе строительства поселка не подходит. Стандартный срок подведения коммуникаций на весь поселок и введения их в эксплуатацию около 1,5 - 2 лет от начала реализации проекта, поэтому для скорого новоселья лучше приобретать землю в более завершенном поселке, где коммуникации находятся либо на этапе введения в эксплуатацию, либо уже введены», - предлагает Анна Шишкина (Абсолют менеджмент). К тому же и на «финишной прямой» могут быть предложения по вполне привлекательным ценам.

Неликвид и «лакомые» кусочки
По мнению большинства экспертов, когда проект близок к окончанию, в продаже остаются либо самые неказистые и неликвидные участки, например, в оврагах, у дороги и шумных объектов инфраструктуры и в отдалении от реки или леса, либо «люксовые» наделы с большой площадью и удачным расположением, которые не купили из-за сравнительно высокой стоимости. «В нашем поселке «Алешкино» есть участок без подряда, который по характеристикам можно отнести к бизнес-классу: большая площадь, расположен на отдельной поляне, со всех сторон окруженной лесом. Но из-за большой площади его стоимость значительно отличается от среднего «ценника» участков», - рассказывает Юлия Севериненко (ЗемАктив).

Однако, как сообщает Алексей Кудрявцев (Волжские дачи), для многих девелоперов комфортнее как можно быстрее завершить стадию продаж и заниматься благоустройством проекта, а кому-то нужны деньги для реализации последующих поселков, поэтому часто последние нераспроданные участки продаются со скидкой в независимости от их характеристик. «Например, в начале весны, когда наш поселок Novoрижский находился на финальной стадии продаж, около месяца действовала акция «Последние 100 участков по цене 4,9 млн. руб.», - рассказывает Наталья Белова (Инком-Недвижимость). «И не всегда в финале остаются самые неудобные участки, наоборот, их выбирают в середине реализации из-за более низкой цены. По нашему опыту, если ценообразование правильное, то в конце обычно остаются обычные участки, не распроданные по какому-либо стечению обстоятельств: например, клиенты вносят задаток, а потом не могут расплатиться, или сначала выбирают один участок, а потом просят заменить его на другой – побольше, либо поближе к родственникам или друзьям. Неоднократно мы давали на них скидки, именно потому что клиенты боялись, что остались самые плохие участки, а нам хотелось завершить продажи на конкретном объекте. Правда, скидки не превышали 5-10%», - рассказывает Анна Шишкина (Абсолют менеджмент).

Кроме того, понятие «неудобный» субъективно: если девелопер и большинство покупателей считают участок непривлекательным, не значит, что он не подойдет всем. «Например, в нашей практике были клиенты, которые специально искали участки с оврагом для реализации интересных архитектурных решений», - говорит Анна Шишкина. И в таком случае «неудобный» участок может стать очень выгодной покупкой при минимальных рисках – поселок ведь почти достроен.